Wenn Sie sich diese Frage stellen, möchten Sie Ihre Immobilie wahrscheinlich verkaufen, verschenken oder benötigen eine anerkannte Immobilienbewertung zur Vorlage beim Finanzamt oder für das Gericht.
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Gerne beantworten wir Ihre Fragen rund um die Themen Immobiliengutachten und Immobilienbewertung. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage!
Immobiliengutachter erklärt Kunden die Wahl des Bewertungsverfahrens.
Die Immobilienbewertung ist der methodische Prozess zur Bestimmung des Marktwerts einer Immobilie durch eine:n Sachverständige:n. Ziel ist es, einen objektiven, nachvollziehbaren und fairen Wert für Zwecke wie Kauf, Verkauf, Finanzierung, Besteuerung oder rechtliche Streitigkeiten zu ermitteln. Dabei werden Faktoren wie Lage, Zustand, Nutzungspotenzial und aktuelle Marktbedingungen berücksichtigt.
Bei der Wertermittlung von Immobilien gibt es verschieden Herangehensweisen, um den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln. Grundsätzlich wird der Verkehrswert durch den Preis bestimmt, den eine Immobilie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Grundstücksmarkt z.B. im Falle des Verkaufs an einem bestimmten Bewertungsstichtag erzielen könnte.
Je nach Objektart bieten sich verschiedene Verfahren an: Vergleichswert-, Ertragswert– oder Sachwertverfahren. Die Bewertung von Immobilien stellt aufgrund der zu berücksichtigenden Bewertungsparameter eine komplexe Aufgabe innerhalb der Immobilienbranche dar und beruht auf den fundierten technischen, juristischen und immobilienwirtschaftlichen Kenntnissen von Immobiliensachverständigen.
Anwältin bespricht mit Mandant die Erstellung eines Immobiliengutachtens durch einen Immobiliensachverständigen.
Häufig werden Gutachten als Grundlage für Kauf- oder Verkaufsentscheidungen und zu Preisverhandlungen erstellt.
Ein Immobiliengutachten wird für eine Beleihung benötigt, damit Banken und Bausparkassen (die Gläubiger) den genauen Wert der Immobilie kennen. Dies gibt den Gläubigern Vertrauen, dass die Immobilie ein Darlehen ausreichend absichert.
Eine Vermögensaufstellung wird erstellt, um einen umfassenden Überblick über das gesamte Vermögen zu erhalten und so fundierte finanzielle Entscheidungen treffen zu können.
Wenn sich Miterb:innen einer Erbengemeinschaft nicht über den Wert einer Immobilie einigen können, hilft das Heranziehen von Immobiliengutachten dabei, den Marktwert der Immobilie zu bestimmen.
Für den Zugewinnausgleich muss der Wert eines Grundstücks im Anfangs- und im Endvermögen ermittelt werden.
Mögliche Anlässe sind z.B. die Erstellung von Bilanzen, die steuerliche Abschreibung (Aufteilung des Kaufpreises in Gebäude- und Bodenwert) oder die Übernahme von Firmenvermögen in Privatvermögen, aber auch bei Festsetzungen von Schenkungs- und Erbschaftsteuern.
Ein Gutachten wird benötigt für die Festsetzung des Verkehrswertes durch das Vollstreckungsgericht und wird im Regelfall auch vom Gericht beauftragt.
Zum Zwecke der Versicherung eines Gebäudes wird der Wiederbeschaffungswert der baulichen Anlagen ermittelt. Der Wert des Grundstücks und des baulichen Bodens bleibt dabei unberücksichtigt.
Bewertung von Wohnrechten, Nießbrauch, Wegerechten, Überbau, etc.
Ein Immobiliengutachten bei Mietstreitigkeiten dient der Ermittlung der ortsüblichen Miete, um festzustellen, ob die verlangte Miete angemessen ist.
Immobiliengutachter studieren eine Liegenschaftskarte/ Katasterkarte.
Makrolage: Die Stadt oder Region, in der sich das Gebäude bzw. das Grundstück befindet, spielt eine entscheidende Rolle für den Wert. Städte mit guter wirtschaftlicher Entwicklung und hoher Lebensqualität weisen oft höhere Preise auf.
Mikrolage: Die unmittelbare Nachbarschaft und die vorhandene Infrastruktur, wie Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und Verkehrsanbindungen, beeinflussen den Wert einer Immobilie erheblich.
Baujahr, Bauqualität, Bauweise: Eine neue oder gut erhaltene Immobilie hat in der Regel einen höheren Wert als eine ältere Immobilie.
Renovierungs- und Modernisierungszustand: Immobilien, die regelmäßig modernisiert wurden und in gutem Zustand sind, erzielen regelmäßig höhere Preise als renovierungsbedürftige Gebäude. Der energetische Zustand, wie eine gute Wärmedämmung und eine effiziente Heizungsanlage, kann ebenfalls den Wert steigern.
Grundstücksgröße und Wohnfläche: Größere Grundstücke und mehr Wohnfläche erhöhen in vielen Fällen den Wert einer Immobilie, da sie mehr Nutzungsmöglichkeiten bieten.
Raumaufteilung und Nutzbarkeit: Eine gut durchdachte Raumaufteilung und die Möglichkeit, Räume vielseitig zu nutzen, machen eine Immobilie attraktiver und wertvoller. Eine gute Drittverwendungsfähigkeit kann zu einer Wertsteigerung der Immobilie führen.
Qualität der Innenausstattung: Hochwertige Bodenbeläge, eine moderne Küche und ein ansprechendes Bad können den Wert einer Immobilie deutlich beeinflussen.
Besondere Merkmale: Zusätzliche Ausstattungen wie ein Balkon, eine Terrasse, ein Garten oder eine Garage steigern den Wert einer Immobilie durch den zusätzlichen Komfort und Nutzwert.
Angebot und Nachfrage in der Region: In Gebieten mit hoher Nachfrage und begrenztem Angebot steigen die Immobilienpreise oft an.
Wirtschaftliche Entwicklung und Zinsniveau: Eine schwache wirtschaftliche Entwicklung und hohe Zinsen führen oftmals zu einer verringerten Nachfrage und setzen den Immobilienmarkt unter Druck. Das kann zu sinkenden Preisen führen.
Immobiliengutachterin bewertet eine Immobilie.
Vergleichswertverfahren, geregelt in §§ 15, 16 ImmoWertV
Das Vergleichswertverfahren gilt als die ideale Bewertungsmethode. Bei diesem Verfahren wird der Verkehrswert eines Grundstücks aus den Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke ermittelt. Der Verkehrswert wird somit aus tatsächlichen (Markt-) Preisen abgeleitet.
Weichen die wertbeeinflussenden Merkmale der Vergleichsgrundstücke oder der Grundstücke, für die Vergleichsfaktoren bebauter Grundstücke abgeleitet worden sind, vom Zustand des zu bewertenden Grundstücks ab, so ist dies durch Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise zu berücksichtigen.
Das Problem ist dabei allerdings die Heterogenität von Immobilien. Die Voraussetzung für diese Methode ist das Vorliegen einer ausreichenden Zahl von Vergleichsgrundstücken mit übereinstimmenden, den Wert beeinflussenden Merkmalen (z.B. Lage, Größe, Gebäudeart, Zustand, Baujahr, Bauweise, Erschließungszustand). Eine weitere Voraussetzung ist das Zustandekommen der Vergleichspreise im normalen Geschäftsverkehr ohne Beeinflussung durch persönliche oder ungewöhnliche Verhältnisse, zeitnah zum Bewertungsstichtag.
Bei bebauten Grundstücken können neben oder anstelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke insbesondere Vergleichsfaktoren herangezogen werden. Zur Ermittlung von Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke sind die Kaufpreise gleichartiger Grundstücke heranzuziehen. Gleichartige Grundstücke sind solche, die insbesondere nach Lage und Art und Maß der baulichen Nutzung sowie Größe und Alter der baulichen Anlagen vergleichbar sind.
Aufgrund der Heterogenität von Immobilien ist diese Methode hauptsächlich geeignet für unbebaute Grundstücke und Eigentumswohnungen.
Sachwertverfahren, geregelt in §§ 21 – 23 ImmoWertV.
Das Sachwertverfahren ist ein substanzwertorientiertes Verfahren. Hierzu werden der Wert des Grundstücks, der Herstellungswert der darauf befindlichen Gebäude und der Wert der sonstigen Anlagen getrennt ermittelt und danach zum Sachwert zusammengefasst.
Diese Bewertungsmethode wird überwiegend bei bebauten Grundstücken ohne direkten Renditebezug angewendet, beispielsweise bei selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern. Um den Wert einer solchen Immobilie mithilfe des Sachwertverfahrens zu bestimmen, werden die folgenden vier wesentlichen Aspekte berücksichtigt:
1. Ermittlung der Herstellungskosten
2. Berücksichtigung der Alterswertminderung
3. Berücksichtigung der Marktsituation
4. Berücksichtigung von Besonderheiten (besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale)
Ertragswertverfahren, geregelt in §§ 17 – 20 ImmoWertV.
Das Ertragswertverfahren ist die Wertermittlung anhand der Erträge, die sich mit der Immobilie erzielen lassen.
Das Ertragswertverfahren wird verwendet, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen, die regelmäßige Mieteinnahmen erwirtschaftet. Dies ist insbesondere bei Mietwohnhäusern, Geschäftshäusern, Büros und gewerblichen Objekten der Fall.
Auch im Ertragswertverfahren wird der Bodenwert üblicherweise mitberücksichtigt. Eine Bodenwertermittlung findet sich also auch in Gutachten, die sich auf ein Ertragswertobjekt beziehen.
Bei der Wertermittlung wird der marktübliche jährliche Ertrag, also die Mieteinnahmen, zunächst um die Bewirtschaftungskosten bereinigt. Dieser Nettobetrag (in der Fachsprache Jahresreinertrag) wird dann in die Zukunft fortgeschrieben. Die Summe aus den zukünftigen Erträgen wird diskontiert und führt zusammen mit dem Bodenwert zum Ertragswert der Immobilie. Durch die Betrachtung der zukünftigen Erträge kann dieses Verfahren dabei helfen, die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie einzuschätzen.
Immobiliengutachter spricht mit Immobiliengutachterin im Sachverständigenbüro.
Immer häufiger findet man im Internet Angebote zur kostenlosen Immobilienbewertung, die innerhalb weniger Minuten erstellt werden können. Möglicherweise liegen die Ergebnisse zufälligerweise in einer passenden Größenordnung, möglicherweise aber auch nicht. Nur ein professionell erstelltes Immobiliengutachten bietet Zuverlässigkeit einer zertifizierten/ qualifizierten Gutachterin oder eines zertifizierten/ qualifizierten Gutachters.
Professionelle Gutachter:innen haben die notwendige Ausbildung, Erfahrung und Marktkenntnis, um eine qualifizierte, fundierte und objektive Bewertung vorzunehmen. Sie verwenden standardisierte Verfahren und berücksichtigen alle relevanten Faktoren, was zu einer zuverlässigeren Wertermittlung führt.
Zudem sind ihre Gutachten rechtlich anerkannt und können in Finanzierungs- oder Rechtsangelegenheiten verwendet werden. Im Folgenden sehen Sie sechs Gründe eine:n professionelle:n Sachverständige:n mit der Bewertung Ihrer Immobilie betraut zu machen:
Expertise: Gutachter:innen bringen fundiertes Fachwissen und Erfahrung im Bereich der Immobilienbewertung mit, was zu einer präzisen und verlässlichen Bewertung führt.
Objektivität: Sie bieten eine neutrale und objektive Bewertung, frei von emotionalen Einflüssen, die bei Eigentümern häufig eine Rolle spielen.
Methoden: Gutachter:innen verwenden standardisierte und anerkannte Bewertungsverfahren (z.B. Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren), die auf spezifischen Daten basieren.
Detaillierte Analyse: Sie führen eine gründliche Analyse aller wertbestimmenden Faktoren durch, einschließlich Lage, Zustand, Größe, Ausstattung und Marktsituation.
Rechtliche Anforderungen: In vielen Fällen (z.B. bei Scheidungen, Erbschaften, steuerlichen Angelegenheiten) ist eine offizielle Gutachterbewertung erforderlich, um rechtliche Vorschriften zu erfüllen.
Finanzierung: Banken und Kreditinstitute verlangen oft eine Gutachterbewertung, um den Beleihungswert einer Immobilie festzustellen, bevor sie einen Kredit gewähren.
Verhandlungsvorteil: Eine professionelle Bewertung kann in Verhandlungen mit Käufern oder Verkäufern als glaubwürdige Grundlage dienen und Preisverhandlungen unterstützen.
Absicherung: Für Käufer:innen bietet eine Gutachterbewertung Sicherheit darüber, dass sie einen angemessenen Preis für die Immobilie zahlen, und für Verkäufer:innen, dass sie einen fairen Marktwert erzielen.
Beratung: Gutachter:innen bieten oft zusätzliche Beratung und Unterstützung, beispielsweise bei der Identifizierung von wertsteigernden Maßnahmen oder der Einschätzung von Sanierungskosten.
Marktkenntnis: Sie verfügen über detaillierte Kenntnisse des lokalen Immobilienmarkts, was besonders wichtig ist für eine marktgerechte Bewertung.
Spezialfälle: Bei besonderen Immobilien (z.B. denkmalgeschützten Gebäuden, Gewerbeimmobilien) oder speziellen Bewertungssituationen (z.B. bei gerichtlichen Auseinandersetzungen) ist die Expertise einer Gutachterin oder eines Gutachters unabdingbar.
Immobiliengutachter begrüßt einen Kunden.
Die Hinzuziehung eines Gutachters für die Immobilienbewertung bietet zahlreiche Vorteile und sorgt für eine fundierte, rechtssichere und marktgerechte Einschätzung des Immobilienwertes. Dies ist besonders wichtig für die finanzielle und rechtliche Absicherung aller beteiligten Parteien.
Um für unsere Kund:innen die bestmöglichen Ergebnisse zu realisieren, vereint L+P ein Team von exzellenten Expert:innen. Wir sind öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige, HypZert zertifizierte Spezialist:innen und Rics registrierte Gutachter (MRICS/ FRICS) sowie Mitglieder des BIIS e.V. und von TEGoVA.
Regelmäßige berufliche Fortbildungen geben unseren Kund:innen das gute Gefühl, mit allen bewertungsrelevanten Fragestellungen langfristig in kompetenten Händen zu sein.
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